segunda-feira, 26 de dezembro de 2016

FII's - Tipos de FII's, como escolher o melhor para o seu perfil

Caros leitores,

Hoje quero conversar sobre os tipos de FII's (FII's - Passo a passo para investir certo), eu investia apenas em FII's de tijolos, mas recentemente me aventurei em um FII de papel para ver como funciona na prática, embora não tenha praticamente nenhum impacto na minha carteira, ficou um sentimento que, por mais que a gente entenda aonde estamos investindo, também devemos conhecer aquilo que não investimos, afinal, como comparar o que é melhor se não conhecer?

Eu já li um pouco sobre os outros tipos mas não me interessei 😏

Perfeito então, a ideia deste post é justamente dar uma visão geral de cada tipo para você ter uma noção e definir se interessa ou não, se agrada ou não, se investe ou não. São algumas informações de simples entendimento que irá ajudar a você, investidor, a compreender um pouco mais desse mundo dos FII's. Não tenho a intenção de destrinchar todos os detalhes, vou informar o básico de cada um para dar suporte para o investidor iniciar os estudos.
ps.: tentei pensar em uma analogia ao famoso "pedra, papel e tesoura" mas não deu certo rs

FII's de tijolos

Vou seguir em escala de risco, então começo pelos tijolos, é o tipo mais conservador, basicamente o gestor deste fundo adquire partes de imóveis (ou 100% do imóvel mesmo), podem ser shopping, hospital, agência bancária, escritório, hotel, dentre outros e distribui os lucros com os cotistas e possui contratos típicos ou atípicos (FII's - Tudo que você precisa saber sobre os tipos de contrato), normalmente a correção é anual, corrigidos por algum índice, IGP-M por exemplo.

Uma das preocupações que se deve ter neste tipo de FII é com relação a vacância, embora ela possa ser uma oportunidade, comprar um fundo que esteja com vacância alta e, consequentemente, valor de mercado baixo, é um fator a ser observado para você conservador, se o fundo desejado for monoinquilino (NSLU11B - Aporte do mês - por exemplo), a preocupação deverá ser ainda maior.

Por que este tipo de FII é o mais conservador? 😁

Este tipo de FII normalmente não sofre com a variação de algumas taxas, como a SELIC por exemplo que causou um alvoroço nos investidores do Tesouro Direto, tirando a questão da vacância, muitos fundos ficarão com os inquilinos por vários e vários anos, tendo um aumento de aluguel acima da inflação.

FII's de papel

Continuando a escala de risco, este tipo de FII é um intermediário (FII's - Análise do VRTA11, um fundo de papel com excelente rentabilidade - por exemplo), em geral, o gestor do fundo compra alguns investimentos de Renda Fixa, tais como, LCI e CRI e, como o gestor dispõe de uma quantia muito volumosa de dinheiro, consegue taxas muito melhores do que um pequeno investidor, essa é umas vantagens deste tipo de FII, porém você não tem controle sobre quais ativos entrarão ou sairão da carteira, correndo o risco de uma má gestão.

Como citado, você não tem controle dos ativos, há casos de conflitos de interesses, o gestor pode investir uma parte do patrimônio em um ativo ruim, que tenha algum problema judicial, ou mesmo que seja um ativo não muito interessante para o cotista, mas para o gestor sim (ativo de mesma gestão do fundo por exemplo).

Por que este tipo de FII é intermediário? 😖

Com os riscos citados, pode-se ter uma grande variação da rentabilidade, mas com uma boa e séria gestão, esse risco será diminuído, porém a queda de algumas taxas também afetam fortemente os ativos da carteira do fundo, renda fixa estava um alvoroço há uns tempos atrás.

FII's de desenvolvimento

Agora vamos entrar no tipo de FII mais arriscado, neste tipo estão os imóveis que ainda irão ou estão na fase de construção, você têm inúmeros riscos neste caso, desde um gasto maior com a obra do que o previsto até o não término do imóvel, porém o alto risco pode trazer alto lucro também, as cotas, após a conclusão da obra, irá sofrer uma grande variação positiva (teoricamente), então é um investimento para um perfil de investidor que passa longe do meu.

Vale a pena correr o risco? 😥

Tudo varia de acordo com seu perfil de investidor, eu acredito que além do perfil, o investidor tem que ter um certo nível de conhecimento para analisar se o empreendimento é realmente viável, caso enxergue que está tudo OK, provavelmente será o investimento com maior retorno dentre os 3 tipos, mas como eu trabalho com construção civil, no Brasil não é costume, salvo excessões, gastar tempo e dinheiro com planejamento, então os orçamentos não fecham, sempre há aditivos no contrato e isso irá corroer o rendimento do cotista.

Comentários

Como sempre digo, existe uma gama enorme de investimentos e, cada qual deve seguir o seu perfil de investidor para não ter decepções, é importante conhecer pelo menos o básico do que está fazendo, surpresas acontecem é claro, mas quando se sabe quais e o motivo para acontecerem, já traz uma tranquilidade sem igual, então com as informações daqui, já dá para enxergar em qual você encaixa, daí é só focar seus estudos nessa linha e terá bons resultados.

Bons investimentos!

Atualização

Confesso que havia esquecido de mencionar um outro tipo de FII, obrigado ao Investidor Mineiro.

Fundo de fundos

Esta modalidade é uma mistura de FII de tijolos e FII de papel, então posso colocar entre eles no nível de risco, ele é muito interessante para aqueles que não tem muito conhecimento ainda sobre este mundo de FII's (embora minha sugestão para estas pessoas seja estudar, você sempre será a melhor pessoa para cuidar do seu dinheiro), o gestor deste fundo irá comprar outros FII's, então a vantagem é que terá alguém "especializado" para escolher as melhores ofertas de compra e venda, a desvantagem é que você não terá controle algum sobre o investimento.

Como saber se é um bom FII? 😕

Minha dica é analisar um pouco os fundos que o gestor já comprou e ver se você investiria neles, se o rendimento alcançado é satisfatório (mesmo sabendo que rentabilidade passada não significa rentabilidade futura), caso se sinta confortável com a maioria, vale a pena, mas quero reforçar, ninguém cuidará melhor do seu dinheiro do que você mesmo! Então é melhor buscar conhecimento e investir você mesmo.

18 comentários:

  1. Bela explanação! Assim fica mais fácil fazer as análises de acordo com nosso perfil de investidor.

    Parabéns pelo trabalho!

    Forte abraço

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    1. Boa noite Marujo,

      Sempre devemos nos atentar ao nosso perfil, assim não tem tanta decepção, já vi gente fazendo day trade e perdendo muita grana e quando fazia a análise do perfil, ela era conservadora, assim não teve outra, se arrependeu e nunca mais mexeu com investimentos.

      Obrigado e abraços meu caro.

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  2. Educador, poderia ter acrescentado ainda sobre os fundos de fundos.
    Parabéns pelo post!
    Abraco

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    1. Boa noite meu conterrâneo (embora não tenha nascido em MG, moro aqui desde meus 3 anos, então me considero mineiro rs),

      Bem lembrado, os fundos de fundos são uma mistura de fundos de tijolos e fundos de papéis, acabei me esquecendo de citá-lo, obrigado pela dica, irei atualizar amanhã a noite.

      Abraços.

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  3. Este rapaz está dando uma verdadeira aula de FIIs.
    Parabéns!

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    1. Quem me dera, estou aprendendo muito é nos comentários e isso só reforça meu pensamento, compartilhar conhecimento é a melhor forma de aprender.

      Abraços meu caro!

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  4. Oi IE,

    Primeiramente, parabéns para o post, como de costumo, uma ótima sintese.

    Vou só tentar complementar alguns pontos, pois em sua grande maioria, está muito bem formulado. (tentarei não me alongar muito, prometo! hehehehe)

    Então, vamos lá.

    Notei que faltou um pouco mais sobre alguns riscos referentes aos FIIs de Renda.

    O risco mais acentuado é o de vacância (sem inquilinos), e para esse problema, existem algumas observações bem básicas, como:

    Verifique a quantidade de imóveis o FII em questão possui, quanto maior o número de imóveis, menor será a impacto com a saída de um inquilino.
    Uma má gestão é algo que abrange todos os tipos de FIIs, então, sempre que possível, observe se seu gestor não é inexperiente ou incompetente, isso poderá deixar os inquilinos insatisfeitos e saírem dos imóveis. Outro ponto importante é saber qual é a capacidade do gestor em obter inquilinos com contratos mais vantajosos para os cotistas, isso sempre é bom, não concorda? :-)

    Verifique se o imóvel é muito especifico, quando mais especifico, mais difícil de se arrumar novos inquilinos em caso de vacância. Por isso que não curto muito imóveis Buit to Suit, lembra? :-)

    Verificar a localização do imóvel é mais do que obvio, mas acredite se quiser, muitos não o fazem.
    Procure saber se a região é do tipo PRIME, essas regiões são sempre as mais visadas pelos inquilinos e em sua grande maioria, são os locais que dispõem de menor risco de vacância.

    Verificar a qualidade do imóvel, quando puder dê uma pesquisada em "flight-to-quality".

    Verificar o tipo de contrato de aluguel é algo que você já abordou, conhecer os tipos de contratos atípicos e típicos em muitos casos, podem sinalizar um prospero rendimento. ( Claro que não é uma afirmação... :-) )
    Quando puder, dê uma lida sobre CAP RATE, é uma forma de analisar a rentabilidade do FII.
    É a grosso modo uma 'formula', onde o valor do dividendo pago mensalmente e do valor da cota do fundo negociada em bolsa de valores geram um 'rate' eheheheh leia sobre isso, lhe dará um UP.


    Sobre os FIIs de Incorporação: A analogia que gosto de fazer é que ele seria uma especie de "OPÇÕES de AÇÕES", onde você pode ganhar muita grana, ou perder tudo em seu 'vencimento' ehehehehe, não parece?

    Sobre o FIIs de Lastro Imobiliario: Não irei me alongar eheehhe. Só quero aproveitar para responder ao seu leitor, Investidor Mineiro que os FIIs de FIIs, são qualificados como FIIs de Lastro Imobiliario. (se não me engano, acho que você já falou sobre isso, lembra?)

    Bom, como prometi, não me alonguei muito ehehehe

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    1. Boa noite Francke,

      como sempre, um show de comentário com observações muito bacanas, enriqueceu o post.

      Vou estudar sobre o CAP RATE, realmente não conhecia sobre, então talvez seja interessante um post com os estudos, muitos também devem não conhecer.

      Realmente tem semelhança com opções de ações, acho que por isso não me interesso hehe

      Eu dei uma atualizada e coloquei em separado no final do post, acho que ficou claro assim.

      Obrigado e abraços meu caro.

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  5. Excelente post IE!

    Te adicionei lá no blogroll!

    Abraço

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  6. Olá IE,
    Excelente post.
    No futuro pretendo investir em FII, no momento estou só estudando.

    Abraços.

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    1. Bom dia CI,

      Estude bastante esta modalidade, os rendimentos estão bem interessantes e tem muito FII bom/excelente, caso consiga montar uma carteira bacana, tenho certeza que ficará muito satisfeito com os investimentos.

      Abraços.

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  7. Este post salvei nos meus favoritos, só hoje pude ler com calma, é tudo o que eu queria saber para entrar no mundo dos FIIs vamos ver se em 2017, entro de cabeça nessa mundo !!!

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    1. Bom dia Stifler,

      que bom que o post te ajudou, fico feliz em saber, continue os estudos porque tenho certeza que você irá ter condições de investir e irá gostar muito dos resultados.

      Abraços.

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  8. Amigo, estava estudando o GRLV e me veio a dúvida: no caso de um FII como o citado, com benfeitorias de restaurantes, lanchonetes, ambulatórios médicos, quem paga por isso? os inquilinos (diretamente)? ou é o fundo que depois é ressarcido pelos inquilinos (indiretamente)? grato pela ajuda!

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    1. Bom dia Leandro,

      desculpe-me pela demora em responder, Janeiro está complicado... mas vamos lá, toda e qualquer alteração no prédio deverá ser feito em comum acordo entre o fundo e o inquilino e, dependendo do nível de reforma (principalmente o custo), os cotistas participarão da decisão através de assembléia, então pode ocorrer tanto diretamente quanto indiretamente.

      No caso do fundo CEOC11B por exemplo, o fundo deu aluguel 0800 por 2 anos e ainda pagou a reforma (excelente para o inquilino com certeza, mas tem suas vantagens para o fundo também), então o que posso dizer é que cada caso é um caso, não tem um regra definida quanto a isso, o prédio que eu trabalho por exemplo, pagamos por toda a reforma e agora todo mês temos um abatimento no aluguel.

      Abraços.

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  9. Olá IE! Excelente blog!

    Onde eu consigo uma lista com todos os FIIs e seus setores e tipos?

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    1. Obrigado anon,

      Eu indico o site http://fiis.com.br/ lá você consegue diversos filtros, FII's separados por tipo, por patrimônio, por administrador, etc.

      Abraços.

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